Publié le 18/02/2026 |Temps de lecture : 5 minutes

La garantie décennale est l’une des protections les plus importantes dont disposent les propriétaires en France. Pendant 10 ans après la réception des travaux, le constructeur est responsable des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Pourtant, beaucoup de propriétaires ignorent l’étendue exacte de cette garantie et peinent à la faire jouer.

Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir : ce que couvre la garantie décennale, comment l’activer, et les erreurs à éviter.

Qu’est-ce que la garantie décennale ?

Définition légale

La garantie décennale est définie par les articles 1792 et suivants du Code civil. Elle impose à tout constructeur d’être responsable, pendant 10 ans, des dommages qui :

• Compromettent la solidité de l’ouvrage (fissures structurelles, affaissement de fondation, effondrement partiel)
• Rendent l’ouvrage impropre à sa destination (infiltrations rendant une pièce inhabitable, défaut de chauffage, problème d’étanchéité majeur)

Cette responsabilité est de plein droit : vous n’avez pas à prouver la faute du constructeur, seulement l’existence du dommage.

Qui est concerné ?

Tous les professionnels du bâtiment intervenant dans la construction :

• Constructeurs de maisons individuelles (CMI)
• Entrepreneurs et artisans du bâtiment
• Architectes et maîtres d’œuvre
• Bureaux d’études techniques
• Promoteurs immobiliers
• Fabricants d’éléments d’équipement (sous certaines conditions)

Chacun doit obligatoirement souscrire une assurance de responsabilité civile décennale avant le début des travaux.

Le point de départ : la réception des travaux

Le délai de 10 ans commence à courir à partir de la date de réception des travaux. La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage (vous) accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves.

Attention : La réception est un acte juridique crucial. Si vous n’avez pas de procès-verbal de réception, il peut être très difficile de faire valoir la garantie décennale.

Que couvre exactement la garantie décennale ?

Les dommages couverts

Atteinte à la solidité de l’ouvrage

• Fissures structurelles traversantes
• Affaissement ou tassement de fondations
• Effondrement d’un mur porteur
• Déformation de la charpente
• Rupture d’éléments de structure (poteaux, poutres)

Impropriété à la destination

• Infiltrations d’eau rendant des pièces inutilisables
• Défaut d’isolation thermique majeur (condensation excessive)
• Problème d’étanchéité de la toiture
• Défaut du système d’assainissement
• Plancher chauffant défaillant intégré à la structure
• Défaut d’étanchéité des fondations

Les éléments d’équipement indissociables

Les équipements dont le retrait endommagerait l’ouvrage sont couverts :

• Canalisations encastrées
• Installations électriques dans les murs
• Plancher chauffant
• Dalle de douche à l’italienne

Les dommages NON couverts

• Dommages esthétiques : fissure superficielle dans un enduit, décoloration
• Usure normale : vieillissement des matériaux
• Défaut d’entretien : si vous n’avez pas entretenu le bien
• Éléments d’équipement dissociables : chaudière, volets roulants, robinetterie (couverts par la garantie de bon fonctionnement, 2 ans)
• Dommages causés par un tiers : travaux réalisés par vous-même après la réception

Les autres garanties à connaître

La garantie décennale ne fonctionne pas seule. Elle s’inscrit dans un système de trois garanties :

Garantie de parfait achèvement (1 an)

Pendant 1 an après la réception, le constructeur doit réparer tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, quelle que soit leur nature (même esthétique).

Conseil : Soyez extrêmement vigilant pendant cette première année. Notez tous les défauts, même mineurs, et signalez-les par lettre recommandée.

Garantie de bon fonctionnement (2 ans)

Pendant 2 ans, le constructeur garantit le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables : volets roulants, robinetterie, portes intérieures, radiateurs, chaudière, VMC.

Garantie décennale (10 ans)

La plus longue et la plus protectrice, pour les dommages structurels ou rendant le bien impropre à sa destination.

Comment faire jouer la garantie décennale ?

Étape 1 : Constater le dommage

Dès que vous constatez un désordre (fissure, infiltration, affaissement…), documentez-le : prenez des photos avec la date, mesurez les fissures, notez l’évolution dans le temps, conservez tout document relatif à la construction.

Étape 2 : Faire appel à un expert indépendant

Avant toute démarche, faites intervenir un expert en bâtiment indépendant. Son rapport confirme la nature et la gravité du dommage, identifie la cause technique, détermine si le dommage relève de la garantie décennale, évalue le coût des réparations, et constitue une preuve solide pour votre dossier.

Pourquoi un expert indépendant ? Parce que le constructeur et son assureur ont intérêt à minimiser les dommages. Votre propre expert défend vos intérêts.

Étape 3 : Déclarer le sinistre

Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur ET à son assureur décennale, comprenant :

• La description précise du dommage
• La date de constatation
• Les photos
• Le rapport d’expertise (si disponible)
• Les références du contrat (permis de construire, PV de réception)
• La demande de mise en œuvre de la garantie décennale

Étape 4 : L’expertise de l’assureur

L’assureur du constructeur mandate son propre expert qui inspecte le bien, évalue les dommages et propose un chiffrage de réparation.

Attention : L’expert de l’assureur défend les intérêts de l’assureur, pas les vôtres. C’est pourquoi il est crucial d’avoir votre propre expert pour contester ses conclusions si nécessaire.

Étape 5 : La réparation ou l’indemnisation

Si la garantie est reconnue, l’assureur doit financer les travaux de réparation ou vous indemniser à hauteur du coût des travaux.

Délai légal : L’assureur a 60 jours après réception de la déclaration pour notifier sa décision. En cas de prise en charge, il doit proposer une offre d’indemnité dans les 90 jours.

Les difficultés fréquentes et comment les surmonter

Le constructeur a fait faillite

C’est une situation fréquente. Heureusement, la garantie décennale est portée par l’assurance, pas par le constructeur lui-même. Même si l’entreprise n’existe plus, l’assureur reste tenu de couvrir les dommages.

Le constructeur n’était pas assuré

C’est illégal mais cela arrive. Le constructeur reste personnellement responsable. L’assurance dommages-ouvrage (si vous l’avez souscrite) prend le relais.

L’assureur refuse la prise en charge

Les motifs de refus les plus courants :

• « Le dommage est esthétique » : contestez avec un rapport d’expert prouvant l’impact structurel
• « Le dommage résulte d’un défaut d’entretien » : prouvez l’entretien normal du bien
• « Le délai est dépassé » : vérifiez la date exacte de réception
• « Le dommage n’est pas de nature décennale » : un expert indépendant peut qualifier le dommage

Notre conseil : Face à un refus, ne baissez pas les bras. Faites réaliser une contre-expertise indépendante et contestez par écrit.

Le procès-verbal de réception est introuvable

Sans PV de réception, il est difficile de prouver le point de départ de la garantie. Cependant, la jurisprudence admet la réception tacite : si vous avez pris possession du bien et payé l’intégralité du prix, la réception peut être considérée comme acquise.

L’assurance dommages-ouvrage : le complément indispensable

Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage ?

Obligatoire pour tout maître d’ouvrage qui fait construire, l’assurance dommages-ouvrage (DO) permet de préfinancer les réparations sans attendre la détermination des responsabilités.

Pourquoi est-elle essentielle ?

• Rapidité : l’assureur DO doit vous répondre sous 60 jours et financer les travaux sous 90 jours
• Pas de procédure judiciaire : vous êtes indemnisé directement
• L’assureur DO se retourne ensuite contre le constructeur et son assureur décennale

Si vous n’avez pas souscrit de DO

Vous n’êtes pas sans recours, mais la procédure sera plus longue (parfois plusieurs années) et vous devrez avancer les frais d’expertise et de procédure.

La garantie décennale en cas de vente

Vous achetez un bien de moins de 10 ans

La garantie décennale suit le bien, pas le propriétaire. Si vous achetez une maison de 3 ans, vous bénéficiez des 7 années restantes de garantie.

Important : Exigez de l’ancien propriétaire l’attestation d’assurance décennale du constructeur, le procès-verbal de réception, la notice descriptive et les plans.

Vous vendez un bien de moins de 10 ans

Vous devez transmettre à l’acheteur tous les documents relatifs à la construction et aux garanties. C’est une obligation légale.

Les cas concrets : exemples de sinistres décennaux

Fissures structurelles après sécheresse

Une maison construite en 2018 sur sol argileux présente des fissures en escalier sur les façades. L’expert diagnostique un mouvement de terrain lié au retrait-gonflement des argiles, aggravé par des fondations insuffisamment profondes. Verdict : sinistre décennal. L’assureur finance la reprise en sous-œuvre (micropieux) pour 55 000 €.

Infiltrations par la toiture

Un toit-terrasse construit en 2020 présente des infiltrations dès la deuxième année. L’étanchéité a été mal réalisée. L’infiltration rend une chambre inhabitable. Verdict : impropriété à destination, sinistre décennal.

Affaissement de dalle

Une dalle sur vide sanitaire s’affaisse de 3 cm en 4 ans. L’expertise révèle un défaut de compactage du remblai sous la dalle. Verdict : atteinte à la solidité, sinistre décennal.

Les délais à respecter

• Signalement du dommage : dès la constatation
• Prescription de l’action : 10 ans après la réception
• Réponse de l’assureur après déclaration : 60 jours
• Offre d’indemnité : 90 jours après accord

Attention à la prescription ! Si vous constatez un dommage la 9ème année, vous disposez de 2 ans supplémentaires pour agir en justice (prescription biennale de l’article L114-1 du Code des assurances).

Questions fréquentes

La garantie décennale s’applique-t-elle aux rénovations ?

Oui, si les travaux de rénovation sont assimilables à des travaux de construction : extension, surélévation, création d’ouverture dans un mur porteur, reprise de fondation. Les travaux purement esthétiques ne sont pas couverts.

Peut-on cumuler garantie décennale et action pour vice caché ?

Ce sont deux régimes juridiques distincts. La garantie décennale s’applique aux travaux de construction. Le vice caché concerne la vente d’un bien existant. Dans certains cas, les deux recours peuvent être envisagés.

Que faire si le constructeur conteste sa responsabilité ?

Faites réaliser une expertise indépendante et adressez une mise en demeure. Si le constructeur persiste, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.

La garantie décennale couvre-t-elle les maisons en bois ?

Oui, absolument. La garantie décennale s’applique à tous les types de construction, quelle que soit la technique utilisée.

Conclusion : protégez vos droits

La garantie décennale est une protection puissante, mais elle ne s’active pas seule. Pour faire valoir vos droits :

• Conservez tous les documents de construction (PV de réception, attestations d’assurance, plans)
• Documentez les désordres dès leur apparition
• Faites appel à un expert indépendant pour qualifier le dommage
• Agissez rapidement : n’attendez pas que les dommages s’aggravent

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