Publié le 18/02/2026 |Temps de lecture : 5 minutes

L’assurance dommages-ouvrage (DO) est l’une des protections les plus méconnues — et pourtant les plus efficaces — dont disposent les propriétaires faisant construire ou rénover. Obligatoire mais souvent négligée, elle permet d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre, sans attendre la détermination des responsabilités.

Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage ?

Définition

L’assurance dommages-ouvrage, instaurée par la loi Spinetta du 4 janvier 1978, est une assurance souscrite par le maître d’ouvrage (le propriétaire qui fait construire) avant le début des travaux. Elle garantit le préfinancement des réparations de dommages de nature décennale, sans recherche préalable de responsabilité.

Le principe : être indemnisé d’abord, chercher le responsable ensuite

C’est le mécanisme clé de l’assurance DO :

1. Vous déclarez un sinistre de nature décennale
2. L’assureur DO vous indemnise rapidement (dans les 90 jours)
3. L’assureur DO se retourne ensuite contre les constructeurs responsables et leur assureur décennale

Vous n’avez pas besoin de prouver la faute d’un constructeur, ni d’engager une procédure judiciaire.

Qui doit la souscrire ?

L’obligation pèse sur le maître d’ouvrage, c’est-à-dire :

• Le particulier qui fait construire sa maison
• Le promoteur immobilier
• Le copropriétaire qui fait réaliser des travaux lourds
• Toute personne qui fait réaliser des travaux de construction

Que couvre l’assurance dommages-ouvrage ?

Les dommages couverts

L’assurance DO couvre les mêmes dommages que la garantie décennale :

Atteinte à la solidité de l’ouvrage

• Fissures structurelles (murs porteurs, fondations)
• Effondrement partiel ou total
• Affaissement de dalle ou de plancher
• Déformation de charpente

Impropriété à la destination

• Infiltrations rendant des pièces inhabitables
• Défaut d’étanchéité majeur (toiture, terrasse, sous-sol)
• Problème de chauffage rendant le logement inconfortable
• Défaut d’assainissement

Éléments d’équipement indissociables

• Canalisations encastrées
• Installation électrique dans les murs
• Plancher chauffant
• Chape et revêtement solidaire de la structure

Ce qui n’est PAS couvert

• Les dommages esthétiques (fissure d’enduit superficielle)
• Les éléments d’équipement dissociables (chaudière, volets)
• Les dommages résultant de l’usure normale
• Les dommages causés volontairement par l’assuré
• Les dommages survenus avant la réception des travaux

Combien coûte l’assurance dommages-ouvrage ?

Les tarifs en 2026

• Maison individuelle (150 000 – 200 000 €) : 3 000 – 6 000 €
• Maison individuelle (200 000 – 300 000 €) : 5 000 – 9 000 €
• Extension / surélévation (50 000 – 100 000 €) : 2 000 – 4 000 €
• Rénovation lourde (80 000 – 150 000 €) : 2 500 – 5 000 €

Ce qui influence le prix

• Le montant des travaux : c’est la base de calcul principale
• Le type de construction : traditionnelle, bois, ossature métallique
• La nature des travaux : construction neuve, extension, rénovation
• La zone géographique : certaines zones (argiles, inondation) sont plus chères
• L’entreprise de construction : un CMI labellisé coûte moins cher qu’un artisan solo

Le prix rapporté au coût total

La prime DO représente généralement 2 à 4 % du coût de construction. C’est un investissement modeste au regard de la protection offerte.

L’assurance dommages-ouvrage est-elle vraiment obligatoire ?

Ce que dit la loi

L’article L242-1 du Code des assurances impose la souscription avant l’ouverture du chantier. C’est une obligation légale.

Et si on ne la souscrit pas ?

Aucune sanction pénale n’est prévue pour les particuliers. Mais les conséquences sont lourdes :

En cas de sinistre

• Vous devrez agir directement contre le constructeur et son assureur décennale
• La procédure sera longue (2 à 5 ans en moyenne)
• Vous devrez avancer les frais d’expertise et d’avocat
• Pendant ce temps, les dommages s’aggravent

En cas de revente

• L’absence de DO est mentionnée dans l’acte de vente
• Elle peut faire fuir les acheteurs ou justifier une décote
• Si un sinistre décennal survient après la vente, l’acheteur pourrait se retourner contre vous

Pour un promoteur

L’absence de DO est un délit pénal passible de 75 000 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement.

Notre recommandation : Souscrivez toujours l’assurance DO. C’est la meilleure protection possible.

Comment souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Quand souscrire ?

Avant le début des travaux. C’est impératif. Aucun assureur n’acceptera de couvrir un chantier déjà commencé.

Les documents nécessaires

• Permis de construire ou déclaration préalable de travaux
• Plans de la construction
• Étude de sol (si disponible)
• Descriptif des travaux
• Attestation d’assurance décennale des entreprises
• Devis ou contrat de construction

Où souscrire ?

• Votre assureur habitation : demandez un devis à votre compagnie
• Un courtier spécialisé : ils connaissent le marché et trouvent les meilleurs tarifs
• Via le constructeur : certains CMI proposent la DO dans leur offre globale
• Assureurs spécialisés : SMA BTP, SMABTP, AXA, Allianz, MMA

Difficulté à trouver un assureur

C’est un problème croissant en France. De nombreux assureurs se retirent du marché DO, surtout pour les zones à risque argile, les constructions atypiques, les auto-constructions partielles et les petits projets de rénovation.

Conseil : Faites appel à un courtier spécialisé qui a accès à un panel large d’assureurs.

Comment déclarer un sinistre dommages-ouvrage ?

Étape 1 : Constatation du dommage

Dès qu’un désordre apparaît (fissure, infiltration, affaissement), documentez-le : photos datées, description écrite, mesures si possible.

Étape 2 : Déclaration à l’assureur

Adressez à votre assureur DO une déclaration de sinistre par lettre recommandée avec AR, comprenant :

• Vos coordonnées et numéro de contrat
• La date d’apparition du dommage
• La description précise des désordres
• La localisation sur le bien
• Les photos

Étape 3 : Nomination d’un expert

L’assureur désigne un expert qui inspecte le bien sous 60 jours. L’expert détermine si le dommage relève de la garantie décennale.

Étape 4 : Décision de l’assureur

Sous 60 jours après la déclaration, l’assureur doit accepter la prise en charge ou refuser en motivant sa décision.

Étape 5 : Proposition d’indemnité

Si le sinistre est accepté, l’assureur fait une offre d’indemnité dans les 90 jours suivant la déclaration.

Étape 6 : Réparation

Vous réalisez les travaux avec l’entreprise de votre choix. L’assureur verse l’indemnité en une ou plusieurs fois selon l’avancement des travaux.

Les délais légaux récapitulés

• Déclaration du sinistre : 5 jours ouvrés (recommandé)
• Nomination de l’expert : 60 jours max
• Décision de l’assureur : 60 jours après déclaration
• Offre d’indemnité : 90 jours après déclaration
• Pénalité en cas de retard : intérêts au double du taux légal

Que faire si l’assureur refuse ou sous-évalue ?

Le refus de prise en charge

Les motifs de refus les plus fréquents :

• « Le dommage n’est pas de nature décennale »
• « Le dommage est antérieur à la réception »
• « Défaut d’entretien »

Comment contester

1. Faites appel à un expert indépendant qui produira un rapport contradictoire
2. Adressez un courrier de contestation à l’assureur avec le rapport d’expertise
3. Saisissez le médiateur de l’assurance si le désaccord persiste
4. Assignez l’assureur en justice si nécessaire

La sous-évaluation de l’indemnité

L’expert de l’assureur peut minimiser le coût des réparations. Votre expert indépendant vous permet d’obtenir un chiffrage réaliste, de contester l’évaluation avec des arguments techniques, et de négocier une indemnité juste.

L’assurance DO en cas de vente

Vente d’un bien de moins de 10 ans

L’assurance DO se transmet automatiquement à l’acheteur. Si un sinistre décennal survient, l’acheteur peut déclarer le sinistre sur votre contrat DO.

Obligation d’information

Lors de la vente, vous devez informer l’acheteur de l’existence (ou non) d’une assurance DO, remettre l’attestation d’assurance et signaler tout sinistre déclaré ou en cours.

Dommages-ouvrage vs décennale : quelle différence ?

• Qui souscrit : DO = le propriétaire / Décennale = le constructeur
• But : DO = préfinancer les réparations / Décennale = couvrir la responsabilité
• Recherche de responsabilité : DO = non nécessaire / Décennale = nécessaire
• Délai d’indemnisation : DO = 90 jours / Décennale = plusieurs mois à années
• Action : DO = directe (vous → votre assureur) / Décennale = contre le constructeur

En résumé : La DO vous protège vous. La décennale protège le constructeur contre les réclamations.

Questions fréquentes

La DO est-elle nécessaire pour une simple rénovation ?

Elle est obligatoire pour les travaux de gros œuvre : extension, surélévation, ouverture dans un mur porteur, reprise de fondation. Pour un simple ravalement ou une rénovation intérieure légère, elle n’est pas nécessaire.

Mon constructeur (CMI) me propose la DO dans son offre. Est-ce fiable ?

Vérifiez que le contrat est bien souscrit à votre nom et comparez les garanties avec un contrat indépendant.

J’ai oublié de souscrire la DO avant les travaux. Que faire ?

Malheureusement, il est très difficile (voire impossible) de souscrire une DO en cours de chantier. En cas de sinistre, vous devrez agir directement contre le constructeur via sa décennale.

La DO couvre-t-elle les malfaçons constatées à la réception ?

Non. Les désordres constatés à la réception relèvent de la garantie de parfait achèvement (1 an). La DO couvre les dommages apparaissant après la réception.

Quelle est la durée de couverture de la DO ?

La DO couvre les dommages survenant pendant la période de garantie décennale, soit 10 ans à compter de la réception des travaux.

Conclusion : ne faites pas l’impasse sur la dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage est votre filet de sécurité en cas de sinistre sur votre construction. Pour quelques milliers d’euros, elle vous garantit :

• Une indemnisation rapide (90 jours vs plusieurs années)
• Aucune procédure judiciaire à mener
• Une tranquillité d’esprit pendant 10 ans
• Une valeur ajoutée en cas de revente

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