Publié le 09/01/2026 |Temps de lecture : 5 minutes

Entrée en vigueur le 23 novembre 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) continue de transformer le paysage immobilier français. Avec ses 234 articles, cette réforme d’envergure touche tous les aspects du secteur : construction neuve, copropriété, location, rénovation énergétique. Quelles sont les obligations concrètes qui en découlent pour les propriétaires ? Comment s’y retrouver entre loi ALUR et loi ELAN ? Notre guide complet pour comprendre vos droits et devoirs.

Loi ELAN : de quoi parle-t-on exactement ?

La loi pour l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique poursuit un objectif ambitieux : « construire plus, mieux et moins cher ». Face à la crise du logement persistante, le législateur a souhaité lever les freins réglementaires jugés excessifs tout en renforçant la protection des occupants les plus vulnérables.

Contrairement à une idée reçue, la loi ELAN ne remplace pas la loi ALUR de 2014. Elle la complète et la modifie sur plusieurs points, créant un ensemble cohérent mais complexe à appréhender pour les non-initiés. Les deux textes doivent être lus conjointement pour comprendre le cadre juridique actuel du logement en France.

Cette loi concerne directement les propriétaires individuels, les copropriétaires, les bailleurs, les locataires mais aussi les professionnels de l’immobilier et du bâtiment. Ses implications touchent tant les constructions neuves que le parc existant, avec des échéances échelonnées jusqu’en 2034 pour certaines dispositions.

Le Plan Pluriannuel de Travaux : nouvelle obligation majeure

Parmi les mesures les plus structurantes de la loi ELAN figure le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), rendu obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans. Ce document stratégique programme les travaux nécessaires sur une période de dix ans, permettant aux copropriétaires d’anticiper leurs investissements.

Calendrier d’application du PPT

L’obligation de réaliser un PPT s’applique progressivement selon la taille de la copropriété. Depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés de plus de 200 lots sont concernées. Depuis le 1er janvier 2024, le seuil est abaissé à 51 lots. À compter du 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de 50 lots devront disposer d’un PPT. Cette obligation ne concerne pas les copropriétés de moins de 51 lots.

Le PPT doit être actualisé tous les dix ans minimum. En cas de travaux importants non prévus ou d’évolution significative de l’état de l’immeuble, une mise à jour anticipée peut s’avérer nécessaire.

Contenu obligatoire du PPT

Le Plan Pluriannuel de Travaux doit comporter plusieurs éléments définis par la loi. Il inclut une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, un état de la situation du syndicat au regard de ses obligations légales et réglementaires, et une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale.

Le PPT comprend également un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique, une liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble avec une estimation du niveau de performance énergétique atteignable, une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation, ainsi qu’un échéancier prévisionnel.

L’élaboration d’un PPT pertinent nécessite l’intervention de professionnels qualifiés. L’expert bâtiment indépendant analyse l’état des parties communes, identifie les désordres structurels et les pathologies du bâti pour établir des préconisations fiables et hiérarchisées.

Copropriété : ce qui change avec la loi ELAN

La loi ELAN réforme en profondeur le fonctionnement des copropriétés, modifiant la loi du 10 juillet 1965 sur plus de cinquante points. Ces évolutions visent à faciliter la prise de décision et à moderniser la gestion des immeubles collectifs.

Des majorités assouplies

Plusieurs décisions autrefois soumises à la majorité absolue ou à la double majorité peuvent désormais être adoptées à la majorité simple. C’est notamment le cas des travaux d’économie d’énergie, de l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques ou de la suppression des vide-ordures pour raisons d’hygiène.

Cette simplification facilite la mise en œuvre des travaux préconisés lors d’une expertise bâtiment. Les copropriétaires peuvent réagir plus rapidement face aux désordres identifiés sans se heurter à des blocages procéduraux.

Vote par correspondance et visioconférence

La loi ELAN généralise la possibilité de participer aux assemblées générales par visioconférence et de voter par correspondance. Ces modalités, expérimentées pendant la crise sanitaire, facilitent la participation des copropriétaires éloignés ou empêchés.

Le vote par correspondance s’effectue au moyen d’un formulaire normalisé adressé avec la convocation. Le copropriétaire indique son vote pour chaque résolution inscrite à l’ordre du jour, avec la possibilité de s’abstenir. Cette modalité ne prive pas du droit de participer physiquement à l’assemblée.

Conseil syndical renforcé

Le conseil syndical peut désormais recevoir délégation de l’assemblée générale pour prendre certaines décisions relevant de la majorité simple. Cette délégation, limitée dans son montant et dans le temps, permet une gestion plus réactive au quotidien.

Le conseil syndical peut également décider de réaliser des études techniques ou des diagnostics sans attendre l’assemblée générale, dans la limite d’un budget défini. Cette latitude facilite le recours à l’expertise bâtiment pour analyser rapidement un désordre émergent.

Rénovation énergétique : les échéances à connaître

La loi ELAN, complétée par la loi Climat et Résilience, instaure un calendrier contraignant pour la rénovation énergétique des logements. Les « passoires thermiques » seront progressivement interdites à la location, avec des conséquences majeures pour les propriétaires bailleurs.

Calendrier des interdictions de location

Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être proposés à la location. Cette première étape concerne les logements les plus énergivores, souvent affectés par des problèmes d’humidité et d’isolation déficiente.

À compter du 1er janvier 2025, tous les logements classés G au DPE seront interdits à la location. L’échéance est fixée à 2028 pour les logements classés F et à 2034 pour les logements classés E. Ces dates concernent les nouveaux baux comme les renouvellements.

Audit énergétique obligatoire

Depuis le 1er avril 2023, la vente d’un logement classé F ou G doit être accompagnée d’un audit énergétique. Ce document, plus complet que le simple DPE, propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance énergétique du bien. L’obligation s’étendra aux logements classés E à partir de 2025 puis aux logements classés D en 2034.

L’audit énergétique constitue un outil précieux pour l’acquéreur qui peut ainsi anticiper les travaux nécessaires et leur coût. L’expertise avant achat complète utilement cet audit en vérifiant la faisabilité technique des travaux préconisés et en identifiant d’éventuels désordres non liés à la performance énergétique.

Normes de construction : ce qui a changé

La loi ELAN modifie les règles applicables aux constructions neuves, notamment en matière d’accessibilité. Ces évolutions impactent les projets déposés après l’entrée en vigueur des décrets d’application.

Accessibilité : du 100% au logement évolutif

Avant la loi ELAN, 100% des logements neufs en immeubles collectifs devaient être accessibles aux personnes handicapées. La loi réduit cette obligation à 20% des logements, les 80% restants devant être « évolutifs », c’est-à-dire transformables en logements accessibles par des travaux simples.

Le logement évolutif répond à des critères techniques précis : une unité de vie (séjour, cuisine, WC, une chambre) accessible ou rendue accessible par des travaux limités, des cloisons aisément démontables, des réservations pour l’installation future d’équipements adaptés. L’expert bâtiment vérifie le respect de ces critères lors des opérations de réception.

Qualité d’usage maintenue

La simplification des normes d’accessibilité ne remet pas en cause les autres exigences réglementaires. La RE2020 encadre strictement la performance énergétique et environnementale des constructions neuves. Les règles de sécurité incendie, de qualité acoustique et de solidité demeurent pleinement applicables.

Lutte contre l’habitat indigne renforcée

La loi ELAN durcit considérablement les sanctions contre les marchands de sommeil et renforce les outils de lutte contre l’habitat indigne. Ces dispositions visent à protéger les occupants les plus vulnérables.

Le permis de louer généralisé

Les collectivités peuvent instaurer un régime d’autorisation préalable à la mise en location dans les zones où le parc locatif privé présente des signes de dégradation. Le propriétaire doit démontrer que le logement respecte les critères de décence avant d’obtenir l’autorisation de le louer.

Ce dispositif génère un besoin d’expertise pour les propriétaires dont le logement présente des désordres. L’analyse technique permet d’identifier les travaux nécessaires pour obtenir le permis de louer et de les prioriser selon leur impact sur la décence du logement.

Sanctions aggravées

Les peines encourues par les marchands de sommeil ont été significativement alourdies. La location d’un logement indigne expose désormais à des peines pouvant atteindre 10 ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende dans les cas les plus graves. L’interdiction d’acquérir des biens immobiliers peut être prononcée à titre complémentaire.

Bail mobilité : une nouvelle flexibilité

La loi ELAN crée le bail mobilité, contrat de location meublée adapté aux situations temporaires. D’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, il répond aux besoins des personnes en formation, en stage, en mission professionnelle ou en période de mutation.

Le bail mobilité présente plusieurs particularités : absence de dépôt de garantie (la garantie Visale peut s’y substituer), impossibilité de reconduction tacite, congé possible à tout moment pour le locataire avec un préavis d’un mois. Ces caractéristiques en font un outil adapté aux parcours professionnels contemporains.

Quand faire appel à un expert bâtiment ?

Les dispositions de la loi ELAN créent plusieurs situations où le recours à un expert bâtiment indépendant s’avère particulièrement judicieux.

Pour l’élaboration du Plan Pluriannuel de Travaux, l’expertise technique indépendante garantit l’objectivité du diagnostic et la pertinence des préconisations. Un PPT bien conçu évite les mauvaises surprises et permet une gestion patrimoniale sereine de la copropriété.

Avant d’acheter un bien classé F ou G, l’expertise complète l’audit énergétique obligatoire en identifiant les désordres non énergétiques : fissures structurelles, problèmes d’humidité, malfaçons diverses. Cette vision globale sécurise l’acquisition et permet une négociation éclairée.

En cas de litige sur la décence d’un logement, l’expertise technique objective permet d’établir la réalité des désordres allégués et de déterminer les responsabilités. Les conclusions de l’expert éclairent les procédures amiables comme contentieuses.

Pour les copropriétés confrontées à des désordres, l’expertise préalable à l’assemblée générale objectivise la situation et facilite la prise de décision collective. Les copropriétaires disposent d’éléments techniques fiables pour arbitrer entre les différentes options de travaux.

Notre accompagnement

Notre réseau d’experts bâtiment indépendants intervient sur l’ensemble du territoire pour accompagner les propriétaires et copropriétaires dans la compréhension et l’application de leurs obligations issues de la loi ELAN. Diagnostics préalables au PPT, expertises avant achat, analyses de désordres : nous mettons notre expertise technique au service de vos intérêts.

Nos experts interviennent en toute indépendance, sans lien avec les assurances ou les entreprises de travaux. Cette neutralité garantit l’objectivité de nos conclusions et la pertinence de nos préconisations. Contactez-nous pour échanger sur votre situation et identifier la mission d’expertise adaptée à vos besoins.