Loi SRU

La loi SRU, acronyme de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains, promulguée le 13 décembre 2000, constitue une réforme fondatrice de l’urbanisme et du logement en France. Ce texte ambitieux vise à lutter contre l’étalement urbain, à favoriser la mixité sociale et à renforcer la protection des acquéreurs immobiliers. Pour l’expert en bâtiment, cette loi définit un cadre juridique essentiel qui influence les projets de construction et les transactions immobilières.

Vingt-cinq ans après son adoption, la loi SRU reste d’une actualité brûlante. Son article 55, qui impose un quota de logements sociaux aux communes, fait régulièrement l’objet de débats politiques et de renforcements successifs. Les dispositions relatives aux transactions immobilières protègent quotidiennement les acquéreurs. L’expertise bâtiment s’inscrit dans ce cadre protecteur en apportant l’éclairage technique nécessaire aux décisions d’achat.

Contexte et objectifs de la loi SRU

La loi SRU répond à plusieurs constats préoccupants de la fin des années 1990 : étalement urbain incontrôlé, ségrégation spatiale croissante, insuffisance de logements sociaux dans certaines communes et manque de protection des acquéreurs immobiliers. Le législateur a souhaité inverser ces tendances en promouvant un développement urbain plus équilibré et solidaire.

Les trois axes de la loi se reflètent dans son intitulé. La solidarité s’incarne dans l’obligation de mixité sociale imposée aux communes. Le renouvellement privilégie la reconstruction de la ville sur elle-même plutôt que l’extension périphérique. L’urbain affirme une vision globale de l’aménagement intégrant habitat, transports et équipements.

L’article 55 : quota de logements sociaux

L’article 55 de la loi SRU impose aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) situées dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants de disposer d’au moins 25% de logements sociaux parmi leurs résidences principales. Ce seuil, initialement fixé à 20%, a été relevé par la loi du 18 janvier 2013.

Les communes n’atteignant pas ce quota doivent s’acquitter d’un prélèvement annuel sur leurs ressources fiscales, modulé selon l’effort de rattrapage consenti. Elles doivent également établir un programme de rattrapage triennal définissant les objectifs de production de logements sociaux. Le non-respect de ces engagements peut entraîner des majorations du prélèvement et la substitution de l’État ou de l’intercommunalité pour réaliser les opérations nécessaires.

Cette obligation impacte indirectement l’expertise bâtiment. Dans les communes déficitaires, les projets de construction intègrent fréquemment une composante de logements sociaux. Les opérations de transformation ou de division peuvent être soumises à des contraintes spécifiques visant à favoriser la production de logements abordables.

Réforme des documents d’urbanisme

La loi SRU a profondément remanié la hiérarchie des documents d’urbanisme. Elle a créé le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) en remplacement des anciens schémas directeurs, et le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en substitution du Plan d’Occupation des Sols (POS). Ces nouveaux documents intègrent une dimension environnementale et de développement durable absente des précédents.

Le PLU, devenu le document de référence pour les autorisations de construire, définit les règles applicables à chaque parcelle. L’expert bâtiment consulte systématiquement ce document pour vérifier la conformité d’une construction aux règles locales d’urbanisme. Les infractions urbanistiques, qu’elles résultent du non-respect du PLU ou de l’absence d’autorisation, constituent des éléments essentiels du diagnostic immobilier.

Protection des acquéreurs immobiliers

La loi SRU a considérablement renforcé la protection des acquéreurs de logements. Elle a notamment instauré le délai de rétractation de sept jours (porté depuis à dix jours par la loi Macron de 2015) permettant à tout acquéreur non professionnel de revenir sur son engagement après la signature du compromis ou de la promesse de vente, sans avoir à justifier de motif ni à verser d’indemnité.

Ce délai de réflexion offre à l’acquéreur le temps nécessaire pour approfondir son analyse du bien, notamment en faisant réaliser une expertise avant achat. Les conclusions de l’expert peuvent révéler des désordres non apparents lors des visites : fissures structurelles, problèmes d’humidité, malfaçons diverses. Ces informations éclairent la décision finale de l’acquéreur.

La loi SRU a également renforcé les obligations d’information du vendeur. Les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, termites, performance énergétique, etc.) doivent être annexés à la promesse de vente. L’acquéreur dispose ainsi d’un ensemble d’informations lui permettant d’appréhender l’état du bien, même si ces diagnostics ne remplacent pas une expertise technique approfondie.

Copropriété et loi SRU

La loi SRU a introduit des dispositions spécifiques aux ventes en copropriété, renforcées ultérieurement par les lois ALUR et ELAN. Le vendeur doit fournir à l’acquéreur les documents relatifs à l’organisation de la copropriété, à sa situation financière et aux travaux votés ou envisagés. Ces informations permettent d’anticiper les charges futures et d’évaluer la santé de la copropriété.

Le mesurage de la superficie privative selon la loi Carrez, antérieure à la loi SRU mais souvent associée à elle dans l’esprit des acquéreurs, s’inscrit dans cette logique de transparence. Une erreur de plus de 5% sur la superficie ouvre droit à une réduction proportionnelle du prix. L’expert bâtiment peut être sollicité pour vérifier ce mesurage en cas de doute.

Urbanisme et renouvellement urbain

La loi SRU promeut le renouvellement urbain plutôt que l’extension périphérique. Cette orientation se traduit par des règles favorisant la densification des zones déjà urbanisées et limitant l’ouverture à l’urbanisation de nouveaux secteurs. Les opérations de surélévation, de division parcellaire et de transformation de locaux existants sont encouragées.

Ces orientations impactent l’expertise bâtiment. Les projets de densification soulèvent des questions techniques spécifiques : capacité portante des structures existantes pour une surélévation, compatibilité des réseaux avec une densification, respect des règles de prospect et d’ensoleillement. L’expert apporte l’éclairage technique nécessaire à la faisabilité de ces opérations.

Évolutions et renforcements

La loi SRU a fait l’objet de nombreuses modifications depuis son adoption. Le quota de logements sociaux a été relevé de 20% à 25%. Les sanctions contre les communes déficitaires ont été durcies. Le délai de rétractation a été allongé de 7 à 10 jours. Les obligations d’information ont été étendues, notamment par les lois ALUR et ELAN.

Ces évolutions témoignent de la vitalité du cadre juridique issu de la loi SRU. L’expert bâtiment doit intégrer ces modifications dans ses analyses pour contextualiser ses conclusions au regard des règles en vigueur. La veille réglementaire constitue une composante essentielle de l’exercice professionnel.

Articulation avec l’expertise bâtiment

Le cadre protecteur instauré par la loi SRU crée un environnement favorable au recours à l’expertise bâtiment. Le délai de rétractation offre le temps nécessaire pour faire analyser le bien par un professionnel. Les obligations d’information du vendeur fournissent une base documentaire que l’expert peut compléter et approfondir.

L’expertise avant achat s’inscrit naturellement dans ce dispositif. Elle permet à l’acquéreur de dépasser les informations standardisées des diagnostics obligatoires pour obtenir une analyse technique personnalisée du bien convoité. Les conclusions de l’expert éclairent la négociation du prix et la décision finale d’achat.

En copropriété, l’expertise complète utilement les documents fournis en application de la loi SRU et de ses prolongements. Les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnent les travaux votés sans en évaluer la qualité d’exécution. Le carnet d’entretien recense les interventions sans en analyser la pertinence. L’expert apporte le regard technique qui manque à ces documents administratifs.