Loi ELAN

La loi ELAN, acronyme d’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, promulguée le 23 novembre 2018, constitue une réforme ambitieuse du secteur immobilier français. Ce texte législatif, qui compte plus de 230 articles, poursuit l’objectif de construire plus, mieux et moins cher tout en protégeant les plus fragiles. Pour l’expert en bâtiment, cette loi introduit des modifications substantielles concernant les normes de construction, le droit de la copropriété et les obligations de rénovation énergétique.

Succédant à la loi ALUR de 2014, la loi ELAN en modifie plusieurs dispositions tout en conservant l’esprit de modernisation du secteur. Elle introduit de nouveaux outils juridiques et techniques qui impactent directement le travail de l’expert bâtiment, notamment en matière de diagnostic des copropriétés et d’évaluation de la conformité des constructions.

Objectifs et philosophie de la loi ELAN

La loi ELAN répond à une double ambition : faciliter la construction de logements pour répondre à la crise du logement et améliorer le cadre de vie des habitants. Le législateur a souhaité lever les freins réglementaires jugés excessifs tout en maintenant les exigences essentielles de qualité et de sécurité des constructions.

Cette approche pragmatique se traduit par une simplification des normes applicables aux constructions neuves, une réforme du secteur du logement social, un renforcement de la lutte contre l’habitat indigne et une modernisation du droit de la copropriété. Ces quatre axes structurent l’ensemble du texte et génèrent des implications directes pour les professionnels du bâtiment.

Simplification des normes de construction

La loi ELAN introduit une évolution majeure concernant les normes d’accessibilité des logements neufs. Alors que la réglementation antérieure imposait que 100% des logements soient accessibles aux personnes handicapées, la loi ELAN réduit cette obligation à 20% des logements dans les immeubles collectifs, les autres devant être évolutifs.

Le concept de logement évolutif signifie que le logement peut être rendu accessible par des travaux simples et peu coûteux. Les cloisons doivent pouvoir être déplacées, les réservations techniques prévues pour l’installation future d’équipements adaptés. L’expert bâtiment vérifie lors de ses missions que ces dispositions d’évolutivité sont effectivement respectées.

Cette simplification ne remet pas en cause les exigences de sécurité incendie, de performance énergétique ou de qualité acoustique qui demeurent pleinement applicables. L’expert bâtiment continue d’évaluer ces paramètres lors de ses diagnostics, la conformité aux normes constituant un élément essentiel de la valeur d’un bien.

Réforme du droit de la copropriété

La loi ELAN modernise substantiellement le fonctionnement des copropriétés, modifiant les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Elle facilite la prise de décision en assemblée générale en abaissant certains seuils de majorité et en permettant le vote par correspondance ou par visioconférence.

Le conseil syndical voit ses prérogatives renforcées avec la possibilité de recevoir délégation pour certaines décisions courantes. Cette évolution accélère la mise en œuvre des travaux d’entretien et de réparation, permettant une réaction plus rapide face aux désordres identifiés lors d’une expertise.

La loi ELAN crée également un statut spécifique pour les petites copropriétés de moins de cinq lots, avec des règles de fonctionnement simplifiées. Elle facilite la scission des grandes copropriétés et la sortie du statut de copropriété pour les immeubles qui n’en relèvent plus de fait.

Plan pluriannuel de travaux obligatoire

La loi ELAN, complétée par la loi Climat et Résilience de 2021, rend obligatoire l’élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de quinze ans. Ce document, établi à partir d’une analyse technique du bâti, programme les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble sur une période de dix ans.

Le PPT doit inclure une liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il constitue un outil de pilotage patrimonial essentiel pour les copropriétaires.

L’élaboration du PPT requiert une expertise technique approfondie. L’expert bâtiment indépendant intervient pour analyser l’état des parties communes, identifier les désordres structurels, évaluer les besoins de rénovation et hiérarchiser les interventions selon leur urgence.

Lutte contre l’habitat indigne

La loi ELAN renforce considérablement l’arsenal juridique contre les marchands de sommeil et l’habitat indigne. Elle aggrave les sanctions pénales encourues, facilite les procédures d’expropriation et permet aux collectivités d’agir plus efficacement contre les propriétaires défaillants.

Le permis de louer, expérimenté dans certaines zones, est généralisé. Ce dispositif permet aux collectivités d’instaurer une autorisation préalable à la mise en location dans les secteurs où le parc locatif privé est dégradé. Le bailleur doit démontrer que le logement respecte les critères de décence avant d’obtenir l’autorisation.

L’expertise bâtiment joue un rôle crucial dans l’identification de l’habitat indigne. L’analyse des problèmes d’humidité, des défauts d’isolation, des installations électriques dangereuses permet de caractériser l’indécence du logement et de fonder les procédures administratives et judiciaires.

Bail mobilité et nouveaux contrats

La loi ELAN crée le bail mobilité, contrat de location meublée d’une durée d’un à dix mois non renouvelable. Ce nouveau type de bail répond aux besoins des personnes en formation, en études supérieures, en stage ou en mission temporaire. Il offre une flexibilité accrue tant pour le bailleur que pour le locataire.

Le bail mobilité dispense le locataire de verser un dépôt de garantie, la garantie Visale pouvant se substituer à cette sûreté. Cette disposition facilite l’accès au logement pour les publics disposant de revenus temporaires ou atypiques.

Rénovation énergétique des bâtiments

La loi ELAN pose les bases d’une obligation de rénovation énergétique du parc immobilier existant. Elle définit les seuils de performance en dessous desquels un logement sera considéré comme indécent, avec un calendrier progressif d’application. Les logements classés G puis F au diagnostic de performance énergétique seront progressivement interdits à la location.

Cette obligation génère un besoin croissant d’expertise technique pour évaluer les travaux nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique. L’expert bâtiment analyse les caractéristiques thermiques du bâti, identifie les ponts thermiques et préconise les solutions de rénovation adaptées au contexte de chaque immeuble.

Le carnet numérique du logement, prévu par la loi ELAN, doit centraliser les informations relatives au logement : diagnostics techniques, travaux réalisés, équipements installés. Ce document dématérialisé facilitera le suivi de l’état du bien et la transmission d’informations lors des mutations.

Transformation de bureaux en logements

Pour répondre à la pénurie de logements dans certaines zones tendues, la loi ELAN facilite la transformation de bureaux en logements. Elle simplifie les procédures administratives et permet des dérogations à certaines règles d’urbanisme pour favoriser ces opérations de reconversion.

Ces transformations soulèvent des questions techniques spécifiques que l’expert bâtiment est amené à traiter. L’adaptation des structures, la mise aux normes des réseaux, la création d’ouvertures pour l’éclairage naturel génèrent des problématiques complexes qui requièrent une analyse approfondie.

Articulation avec les autres textes

La loi ELAN s’inscrit dans un corpus législatif cohérent avec la loi ALUR qu’elle modifie, la loi SRU relative au logement social et le Code de l’urbanisme. Elle a été complétée par la loi Climat et Résilience de 2021 qui renforce les obligations de rénovation énergétique et par diverses ordonnances d’application.

L’expert bâtiment doit maîtriser l’articulation de ces différents textes pour contextualiser ses analyses et formuler des préconisations conformes au droit applicable. Cette veille juridique permanente garantit la pertinence des conclusions d’expertise.

Impact sur l’expertise bâtiment

La loi ELAN renforce le besoin d’expertise technique indépendante à plusieurs niveaux. L’élaboration du Plan Pluriannuel de Travaux, l’évaluation de la performance énergétique, la vérification de la conformité aux normes simplifiées constituent autant de missions où l’intervention d’un professionnel qualifié s’avère indispensable.

L’expertise avant achat gagne en importance avec le renforcement des obligations d’information et la perspective des interdictions de location pour les passoires thermiques. L’acquéreur averti fait analyser le bien convoité pour anticiper les travaux obligatoires et négocier en conséquence.

Les copropriétés font appel aux experts bâtiment pour établir les diagnostics préalables au PPT, analyser les désordres constatés et accompagner la mise en œuvre des travaux. Cette expertise technique garantit la pertinence des décisions prises en assemblée générale et l’efficacité des investissements réalisés.