Code de l’urbanisme

Le Code de l’urbanisme constitue le corpus juridique fondamental qui régit l’aménagement du territoire français, l’utilisation des sols et les conditions de la construction. Ce texte, régulièrement actualisé pour intégrer les évolutions législatives, définit les règles auxquelles doivent se conformer les projets de construction, d’extension et de modification des bâtiments. Pour l’expert en bâtiment, la maîtrise de ce code est indispensable pour évaluer la conformité des ouvrages et identifier les infractions urbanistiques.

Structuré en parties législative et réglementaire, le Code de l’urbanisme organise les compétences des différentes collectivités en matière d’aménagement, définit les documents d’urbanisme applicables et précise les procédures d’autorisation. Son articulation avec le Code de la construction et de l’habitation forme le socle réglementaire de toute opération immobilière.

Structure et organisation du Code de l’urbanisme

Le Code de l’urbanisme se compose de deux parties distinctes mais complémentaires. La partie législative, identifiée par la lettre L suivie du numéro d’article, rassemble les dispositions votées par le Parlement qui fixent les principes généraux et les grandes orientations. La partie réglementaire, marquée par la lettre R, contient les décrets d’application qui précisent les modalités concrètes de mise en œuvre.

Cette organisation en livres thématiques facilite la consultation du Code. Le livre premier traite des règles générales d’aménagement et d’urbanisme, le livre II des documents d’urbanisme, le livre III de l’aménagement foncier, le livre IV du régime applicable aux constructions et aménagements, et le livre V des implantations d’intérêt national. Chaque livre se subdivise en titres, chapitres et sections qui détaillent progressivement les dispositions applicables.

Les documents d’urbanisme

Le Code de l’urbanisme organise une hiérarchie de documents qui encadrent l’aménagement du territoire à différentes échelles. Au niveau régional, le Schéma Régional d’Aménagement, de Développement Durable et d’Égalité des Territoires (SRADDET) fixe les grandes orientations. À l’échelle intercommunale, le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) coordonne les politiques d’urbanisme des communes membres.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) constitue le document de référence pour la plupart des autorisations de construire. Il définit les zones constructibles, les règles de hauteur, d’implantation et de densité applicables à chaque parcelle. L’expert bâtiment consulte systématiquement ce document pour vérifier la conformité d’une construction aux règles locales d’urbanisme.

Dans les communes non couvertes par un PLU, le Règlement National d’Urbanisme (RNU) s’applique par défaut. Ses dispositions, plus générales, encadrent néanmoins strictement les possibilités de construction, notamment en dehors des parties actuellement urbanisées.

Les autorisations d’urbanisme

Le Code de l’urbanisme définit les différentes autorisations nécessaires selon la nature et l’importance des travaux envisagés. Le permis de construire, autorisation la plus complète, s’impose pour les constructions nouvelles d’une certaine surface et les travaux modifiant substantiellement l’aspect extérieur ou la structure d’un bâtiment existant.

La déclaration préalable de travaux concerne les projets de moindre importance : constructions de faible emprise, modifications légères de façade, clôtures. Cette procédure simplifiée permet à l’administration de vérifier la conformité du projet sans instruction approfondie.

Le permis d’aménager encadre les opérations de lotissement et d’aménagement créant plusieurs lots à bâtir. Le permis de démolir, obligatoire dans certains secteurs protégés, autorise la destruction totale ou partielle d’un bâtiment. L’absence d’autorisation ou le non-respect des prescriptions constitue une infraction urbanistique aux conséquences potentiellement lourdes.

Conformité et infractions urbanistiques

Le Code de l’urbanisme impose que les constructions respectent les autorisations délivrées. La conformité s’apprécie tant au regard du permis de construire accordé que des règles d’urbanisme applicables au moment de la construction. Une construction non conforme expose son propriétaire à des sanctions pénales et à l’obligation de mise en conformité, voire de démolition.

L’expertise bâtiment permet d’identifier les infractions urbanistiques qui affectent un bien immobilier. Les écarts entre la construction réalisée et le permis accordé, les extensions non autorisées, les changements de destination non déclarés constituent autant d’irrégularités susceptibles de compromettre une transaction ou de générer des contentieux.

La prescription des infractions urbanistiques, fixée à six ans pour l’action pénale, ne fait pas disparaître l’irrégularité de la construction. L’administration conserve la possibilité de refuser des autorisations ultérieures tant que la situation n’est pas régularisée, ce qui peut bloquer des projets d’extension ou de rénovation.

Règles de construction et implantation

Le Code de l’urbanisme fixe des règles d’implantation qui déterminent la position des constructions sur leur terrain. Les prospects, distances minimales entre les constructions et les limites séparatives ou entre bâtiments, visent à garantir l’ensoleillement, l’intimité et la sécurité incendie. Ces règles varient selon les zones du PLU et les caractéristiques du projet.

Les règles de hauteur limitent l’élévation des constructions pour préserver les perspectives urbaines et l’harmonie architecturale. Elles s’expriment généralement en mètres ou en nombre de niveaux, avec parfois des modulations selon la pente du terrain ou la position dans la parcelle.

L’emprise au sol et le coefficient d’occupation des sols (là où il subsiste) encadrent la densité constructible. Ces paramètres déterminent la surface maximale pouvant être édifiée sur un terrain donné, influençant directement la valeur des terrains à bâtir.

Servitudes d’urbanisme

Le Code de l’urbanisme prévoit de nombreuses servitudes qui limitent le droit de construire pour des motifs d’intérêt général. Les servitudes d’utilité publique, annexées au PLU, concernent la protection des monuments historiques, les zones inondables, les périmètres de protection des captages d’eau ou les couloirs aériens.

Les servitudes de passage, de vue ou de cour commune résultent de dispositions d’urbanisme qui organisent les relations entre propriétés voisines. Leur méconnaissance peut entraîner l’illégalité d’une construction et justifier une action en démolition par les voisins lésés.

L’expert bâtiment vérifie systématiquement les servitudes affectant un bien lors d’une expertise avant achat. Ces contraintes, parfois méconnues des vendeurs, peuvent significativement impacter l’utilisation du bien ou les possibilités d’extension.

Évolutions récentes du Code de l’urbanisme

Le Code de l’urbanisme fait l’objet de modifications fréquentes pour adapter le droit aux enjeux contemporains. La loi Climat et Résilience de 2021 a introduit l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) qui transforme profondément les possibilités de construction en limitant la consommation d’espaces naturels.

Les dispositions relatives à la rénovation énergétique des bâtiments renforcent les obligations lors des travaux d’amélioration. Le Code de l’urbanisme s’articule désormais avec les exigences de la RE2020 pour les constructions neuves et avec les obligations de rénovation du parc existant.

La dématérialisation des autorisations d’urbanisme, généralisée aux communes de plus de 3 500 habitants, modernise les procédures tout en maintenant les exigences de fond. Les délais d’instruction et les modalités de recours demeurent encadrés par le Code.

Articulation avec l’expertise bâtiment

La connaissance du Code de l’urbanisme est indispensable à l’expert bâtiment pour contextualiser ses analyses. Une fissure structurelle peut résulter d’une construction non conforme aux règles parasismiques imposées par le PLU. Une infiltration peut provenir d’une extension réalisée sans respecter les règles d’implantation.

L’expertise préalable à l’achat intègre systématiquement une vérification de la conformité urbanistique du bien. Les irrégularités identifiées permettent à l’acquéreur de négocier le prix ou de renoncer à l’acquisition en connaissance de cause. Elles conditionnent également les possibilités d’évolution future du bien.

Dans le cadre de contentieux de voisinage, l’expert bâtiment peut être amené à vérifier le respect des règles d’implantation et de prospect. Ces éléments techniques éclairent les procédures judiciaires et permettent de caractériser les préjudices subis par les parties.